Part1丨壹

最近，或者说最近两年的杭州楼市，有几个比较典型的现象：

第一个典型现象，是户型面积的改变：刚需小户型越来越大，而改善大户型越来越小。

普通刚需客户希望控制总价的小三房，从原来的86㎡、89㎡日益扩大到96㎡甚至㎡，舒适度却并没有明显增加；

而传统豪宅里起步动辄㎡、㎡甚至更大的终极改善户型，却被逐渐压缩到最大㎡甚至㎡，奥体、滨江等许多板块的改善项目，甚至最大面积都不超过㎡，没有赠送面积之后的㎡，居住舒适度在改善项目中也只能算一般；

这个现象带来的直接影响是：在高周转的市场之下，富人也买不到称心如意的真豪宅，只能去和中产抢房子。

第二个典型现象，是产品配置的改变：这个改变几乎是从内而外整体的大改变。

外立面上，纯干挂石材基本没有了；社区配套上，独立的会所基本没有了，能够做室内、室外双泳池的新项目基本上也绝迹了；园林景观上，以前开发商最爱讲的故事，比如某棵树穿越30年的光阴、公里的路程才成为小区景观的一部分，也没有了；风雨连廊，基本很少有了；精装修上，主卧的走入式衣柜基本上也都不配了……

很多项目的业主对品质提出诉求，最看重的也只是精装修标准上元/㎡还是元/㎡的差别，却不知道，把桂花树换成石楠，成本就可以大大降低；把名贵的加拿利海枣换成普通的树种，一棵树大概能省下10多万。

这些对于普通的刚需客户而言可能觉得没什么，但是对于高端改善客户来说，却无比重要。

这两个现象结合在一起，使得富人不仅买不到匹配身份的大房子，更买不到赏心悦目的园区景观。

这也成为当下楼市的一个独特现象。

Part2丨贰

但事实上，富人对于大房子、真豪宅的追逐，从未止步，无论江南还是江北。

年，起步面积只有㎡的信达滨江·壹品面市，而同期在售的是融创·候潮府的㎡尾房，即便价格比前者还高，依然宾客云集，因为老底子住在春江花月、金色海岸、新绿园等小区大户型的客户们，想要改善，不可能从目前居住的多㎡“改善”到多㎡的小户型。他们不可能降低居住品质，他们需要大房子。

年3月，钱塘印象之后，近五年南星桥唯一的纯大户型改善社区仁恒滨江园最后一批房源加推，总价全部在千万以上，客户不降反增，户家庭抢62套房子，因为这是南星桥最后的大房子。

▲顶豪地段无顶豪产品，也是当前楼市一大怪相

江对岸也是如此。

此前，低调了许久的保亿绿城·奥邸国际，以近乎突袭的方式公布销售方案，希望尽可能低调地开盘，没想到套-㎡的大户型房源依然引来了户登记，捂不住的红盘气质；

刚刚过去的6月，杭州壹号院加推套大户型房源，㎡的户型，总价也都在千万以上，却依然引发大量客户争抢，最终一共登记户，仅无房家庭就有户，非无房家庭基本只是陪跑。

▲奥体本可以更高端

整个市场的供应结构已经失衡，90㎡以内真正让刚需低总价留在主城区的项目极少了，纯正㎡的改善房源、让富人阶层住得舒适的大户型社区，也极少了。

被逼无奈的富人们，只能去二手房中寻找大户型，这也直接导致许多刚交付的次新盘出现了“大小户型”价格倒挂的现象：蒋村、申花、南星桥的诸多改善项目，㎡以上的大户型，单价反而比小户型贵，有的还不止贵一点点。

▲类似西溪诚园这样的大小户型价格倒挂已经较为普遍

而且，优质次新盘的改善大户型，基本上还处于惜售状态，㎡甚至㎡的优质房源，很少放量。

大户型和一些倒挂明显的刚需红盘一样难买，甚至某种程度上比那些红盘更难买，这是富人近两年买房最大的痛点。

Part3丨叁

更让富人们感到忧伤的是，一些特别适合做顶豪的地段，开发商们也不做纯正大户型了，最多也就是在改善项目中搭配一部分。

比如近两年钱江新城、奥体、滨江的大部分新盘，起步面积基本都在㎡出头或㎡左右，主力面积在㎡、㎡，搭配少量㎡或㎡以上房源。

从市场接受度、客户基数、销售速度等综合方面考量，这当然没有错，而且是无比正确的定位。但这会带来两个巨大的问题：

第一，目前的富人阶层，买不到真正的大户型真豪宅；

第二，现在买了这批中间面积段改善房源的客户，几年之后想再改善时，依然会面临无房可买的尴尬现状。

也就是说，一步到位的终极居所，目前没有供应，几年之后，连二手房都不会有。

▲豪宅曾流行的镜面无边泳池，也越来越少见了

比如奥体，如果奥体最近新出让的两块地，如果依然还是做御虹府、君品、嘉品这样的中端产品定位，三五年之后，渴望在奥体买㎡以上大房子的客户，最后还是只能去淘奥邸国际、杭州壹号院的二手房。

从这个角度而言，许多开发商目前看起来无比正确的“适销对路”的产品定位，特别是南星桥、奥体核心、滨江中心区等适合做顶豪地段的项目，当下的正确，会变成一种“短视”。

这句话虽然没有任何恶意，也可能会让有的开发商看起来不舒服，但目前的市场现状，确实就是这个样子。

就像我一个朋友渴望在南星桥买一套㎡的大平层，等了几年，所有新盘一套都没有，最后只能去看蓝色钱江、阳光海岸的二手房。

作为一个行业观察和思考者，有时候真希望有开发商能够在别人低头看地的时候，偶尔能抬头看看天空，看看远方朝阳升起时晨曦的美、夕阳落山前晚霞的丽，还有群星闪耀时天河的璀璨。

Part3丨叁

这篇文章想说的重点已经非常清晰了，稍微归纳一下：

1、富人买不到称心如意的大房子，是当下的尴尬现状；

2、富人不仅买不到匹配身份的大房子，还买不到真正符合改善社区的景观和配套；

3、但富人对大户型真豪宅的需求从未停止，导致许多人去买二手房，优质改善社区的二手房大户型成为抢手货；

4、如果在一些豪宅地段，开发商也普遍做适销对路的中端定位，未来大户型在二手房市场也依然供应紧缺，因为现在的新房结构就是未来2-3年二手房的供应结构。

所以，真的请珍惜目前优质地段上的每一个纯正大户型楼盘。

▲曾仕乾先生设计作品，期待杭州也能有类似的创新产品

遗憾的是，起步面积在㎡以上的纯正大户型在售楼盘，南星桥没有，望江新城没有，申花没有，城东新城没有，奥体在奥邸国际之后也没有，滨江没有……

而且，是真的一个都没有。

开发商们对每一个项目的定位，加起来，就是一个板块的档次。目前奥体、滨江区域还没有出现超越阳光海岸、蓝色钱江、武林壹号的产品。从这个角度而言，奥体、滨江在真正的富豪聚集程度上，会和南星桥、武林广场，永远存在差距。

奥体，也永远只是城市的二类地段了。

更遗憾的是，曾经以做纯正大户型见长的豪宅开发专家们，最近两年也基本上不做纯大户型社区了，也把产品定位在“适销对路”的中端产品上。

豪宅专家们，也都有一段时间没有做真正的顶豪产品了。

从这个角度来说，恒大·国玺悦龙府真的算是一个另类。

Part4丨肆

国玺悦龙府在产品定位上，-㎡的纯大户型定位，面向真正的改善客户。为了匹配这些高端改善客户，项目不惜重金，做了许多烧钱的事。

2.5的容积率，没有做高低配，而是采用全高层的规划，最大楼间距接近米，平均楼间距约45米左右，充分满足采光及日照需求；

▲国玺悦龙府效果图

㎡的独立会所，室内室外双泳池，在杭州同期在售的项目中，也算是绝无仅有了；

▲国玺悦龙府会所实景图

1.2万㎡的园林景观，而且是下沉式庭院景观，园林覆盖率超过50%以上，园中有叠瀑景观，借助地势高低落差，双叠瀑上下相注，总深度达7.5米；

▲国玺悦龙府叠瀑效果图

下沉式庭院中心，4排16棵树龄约35年的加拿利海枣，每棵树的市场价格约20万左右，仅此一项投入费用即超万；

▲国玺悦龙府加拿利海枣树阵

据了解，整个全景园林造价估计堪称全市最高，打造使用的土地成本、建造成本、财务成本等费用加起来近5亿。

而国玺悦龙府的均价，仅为元/㎡，也就是说，地价和售价之间的差额仅为元/㎡。

这还包括了元/㎡的精装修标准。

▲国玺悦龙府样板房实景图

和很多项目元/㎡的精装修标准不同的是，国玺悦龙府的这个装标，不仅包括了中央空调、新风、地暖三大件，并配置了卧室、餐客厅区域的水晶灯。

全杭州范围内，能把卧室和餐客厅区域的水晶灯列为交付标准的，估计也就国玺悦龙府一个项目了吧？

有了这些，一直接受市场质疑的国玺悦龙府，却一直热销着，套房子，已经卖到只剩下最后的7#、8#、9#三幢。

年6月22日，国玺悦龙府领出最后三幢套房源预售证，面积-㎡，目前已售出60多套，只剩下最后来套房源了。

Part5丨伍

在参观国玺悦龙府园区实景的时候，我也没有想到，品质开发商云集的杭州，那么多会讲品质故事的开发商，某一天，园林景观最烧钱的开发商，竟然是恒大。

这让我想起了狂人严介和。

严介和不止一次讲到，他的第一桶金，来自36岁那年，他带着10多万元钱，承接了南京正绕城公路的3个小涵洞工程。工程到严介和手上已经是第五包，标的物总共只有29.4万元，经过核算，他发现整个项目做下来，公司要赔5万元。

严介和本着要赔就赔到位、坚决把质量做到最优的决心，把它当成一个机遇，用最短的时间、最优的品质完成。最终，这个工程他赔了八万元，创业的一半本金亏掉了，但是工程质量得到了市委领导的高度认可，最终绕城公路他总共做了万元的工程，净赚万。

但愿亏损也烧钱的国玺悦龙府，是恒大做好品质、深耕杭州的开始。

鼓励一下这厮写的文。